敷金 とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭 をいいます（改正民法第622条の2参照）。よって、保証金その他の名目でも敷金と同一のものとなります。

賃貸借が終了し、賃貸物件の明渡しを受けたときは、賃貸人は賃借人に対し、受領済み敷金から賃貸借に基づき生じた賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければなりません（最高裁判例・改正民法第622条の2参照）。

しかし、現実には、本来賃借人に返還されるべき敷金が返還されなかったり、敷金が原状回復費用に足りないとして、逆に追加支払いを求められるケースもあります。

この場合、賃貸人が賃借人にて負担すべきと主張する債務（原状回復特約に基づき賃借人が負担すべきとされる費用など）が相当かどうかを検討し、妥当性を判断する必要があります。

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、原則として賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還すべきとされています（原状回復義務）。

最近は、賃借人の負う原状回復義務について、賃貸借契約書の中で細かに区分して明らかにすることが多くみられ、中には、いわゆる 通常損耗 として原則は賃借人の負担にはならないと考えられているものも、特約 により賃借人の負担とするものもみられます。

こうした特約の有効性や解釈については、敷金返還の段階でトラブルになりやすいことから、平成10年から国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、原状回復特約の解釈の指針や判例情報を収集する観点から大いに参考となります。

賃貸借契約における規定や特約を上記ガイドラインや判例などに照らしてみた結果、賃貸人の主張する敷金返還額（または追加請求額）に疑問がある場合、まずは、原状回復工事費用の見積りの開示を求めることが考えられます。

開示を受けてもなお納得ができなければ、次のような方法で敷金返還を請求することが考えられます。

内容証明郵便 による催告と裁判外交渉

通常訴訟・少額訴訟 による請求

訴訟の場では、原状回復に要する費用が賃借人負担であることは 賃貸人が立証すべき ものとされているため、賃貸人においてその立証が困難といった事情があれば、裁判外交渉の段階で、当初提示額より多くの敷金が返還される可能性もあります。 

敷金返還請求の訴訟では、請求金額が必ずしも多額ではないため、弁護士などに相談や訴訟の依頼をすると、最終的に得られる金額が限定される可能性は否めません。

そこで、裁判外交渉によっても解決できない場合は、少額訴訟 制度を活用し、賃借人ご本人にて訴訟提起される方法（本人訴訟）が有用と思われます。

少額訴訟 では、60万円以下の金銭請求事件について、原則として1日限りで審理を終結し、即日で判決を言渡すものとされているため、迅速な事件解決を期待することができます。

司法書士は、ご本人にて少額訴訟を提起されるうえで必要な 訴状 等を適切に作成し、手続進行の見込みや留意点もあわせてご助言させて頂けます。

また、認定司法書士であれば、ご本人に代わって、少額訴訟を 訴訟代理 することも可能です。

当事務所では、敷金をめぐる紛争の実情を十分に伺いながら、最適な返還請求の方法をご提案させて頂きますので、どうぞお気軽にご相談ください。