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静岡県東部の話
市街調整区域は市街化を調整する区域:言い換えると、市街化のようにボコボコ建物を建てないように地域に必要とされるのだけを建てられる地域。
学校とか診療所・日用雑貨品を売るお店・沿道サービス(コンビにはこれを利用して建てている)など、住宅などに関してはもともと建っていた人たちの土地は認めますという地域。
自己用の住宅について(その他については問い合わせ願います)
役所が、もともと建っていた人たちの土地をすべて把握するのが収拾困難で、5年前の既存宅地制度(既存宅地申請)の廃止でスパッとすっきリ両断した。
しかし、予想以上いろいろな問題が発生した。 土地所有者が海外にいて通知が受けられなかったとか・・・いろいろ書きれません
それで5年後の経過措置が発表されいろいろなケースの救済措置などが加わり今日に至っている。5年経過後の措置が5年以降も続くと思われ、現在のところいつまで続くかは未定。
既存宅をやってある人は、既存宅の要件で建てる事もできるし、適合証明・43条の許可で200/60で建てる事も可能。
言い換えると既存宅をやってなくても、線引き以前に建っていた事が公的書類で証明できて、建物を壊してなければ、問題なし。建物を壊してしまった場合、1年以内であれば適合証明・43条の既存建築物の建替えで建てることができる。
ほかにも既存集落とか農林水産業に従事する方の家とかけっこう建てられる要件があります。 |
■引越しと仮住まいの費用 |
■既存建物の取り壊し解体費用(坪2.5万円〜3.0万円くらい) |
■地鎮祭(2.5万円〜3.0万円くらい) 上棟式/新築祝い(最近は省略傾向) |
■設計、監理料
「設計料」サービスという会社もありますが、人が動いて作業したなら、お金はかかります。
プレハブなどの認定住宅に関しては、構造などが部分的に省略になりますが、見積書に、「無料、サービス」とか記載されていても、表面上、項目が出てこないだけで、諸経費や他の項目に設計料は上乗せされています。 |
■農地転用
農地に建てるのであれば、農地転用を市町の農業関係の課に提出します。
農地法第5条・4条による届出、許可申請 300u以内
合計宅地面積1000u以下であること
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■都計法60条適合証明、43条許可(都市計画)
市街化調整区域であれば、建築確認申請の前に「適合証明(60条)」、「43条許可」 (都市計画関連法規)を市、町の都市計画課に提出します。
行政書士が行う。
調整区域だけど建てられる要件がありますという申請・許可
市街化区域であれば不要:自分の土地が何地域なのか市役所などの都市計画課で教えてくれます。申請、許可などの手続きをよくてがけている、工務所、行政書士・設計事務所、不動産屋さんに行けば、近隣の町、市はほとんど持っています。
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■道路占用、河川占用、43条但し書き許可(建築)
敷地と道路(公道)との間に水路があるなど、敷地(申請地)が道路に接してない場合には「43条但し書き」建物の排水先によっては、「河川占用」(上記の「43条ただし書き」がある場合は、ほとんどセットで提出することになる。)、そのほかに「道路占用」
など敷地と道路と排水の状況によって必要になります。
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■建築確認申請 (建築関連法規)
前述に市街化区域と市街化調整区域とありましが、市街化の中でさらに、第一種住居専用地域とか準工業、近隣商業、・・・・など区分が定められています。
その区分によって建てられる、建ぺい率(敷地に対してどれ位、建坪をとれるか:建築面積)、容積率(何階建てまで、建てる事できるか:延べ床面積)が定められています。
上記の大きさの制限の中で、構造(地震、台風)、シックハウス、日当たりに関する制限、火災(内装制限とか外部の仕上げ材)さらに道路後退(道幅4mに満たない道路に接する場合は、道路の中心より2mのところまで自分土地であっても後退しなければならない
:消防車や救急車が通れるように
など多くて、書ききれませんが様々な法規が守られているか役所、まちづくりセンターで審査します。 |
■中間検査
平成18年4月以降はプレハブ、型式認定をのぞいて一般住宅おいても必要になる模様。
建売住宅など第3者が使う建物。
静岡県は県条例で3階以上で述べ1000uをこえるもの(工場、倉庫、プレハブとか認定住宅などは、やらなくてよい)
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■完了検査申請
前述の建築確認申請の内容どおりに適法に建てられたどうか建物完成時に役所やまちづくりセンターが審査する。
欠陥住宅、シックハウスなど防止:施主さんのための申請(提出は設計者の義務)、
他に性能表示、民間第3者検査(要望により)
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■表示登記(形によって多少変わってくる単純なほど安い、住宅だと8万円くらいが多い)
土地家屋調査士が行う。
誰が、いつ、どこに、建ったか、どんな工法か、平面的にどの程度の大きでどんな形かを法務局に登記する。
謄本の表題部に該当。
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■保存登記(住宅ですと登録税が3万円と司法書士の報酬が1〜2万円くらいが多い)
司法書士が行う。
完成した土地、建物の権利を確定する謄本の甲区に該当。抵当権の設定とか謄本の乙区に該当。
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書類作成代行の報酬額一覧を参考にしてください |